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昆山商铺售后包租迷局

发布时间:2019-08-18 23:38:57

  [ 由于国家相关部门早已原则上禁止“售后包租”模式,故不少开发商就想出了“售租分离”的模式来打政策的“擦边球” ] 原先承诺“10年包租”的公司在第三年已无力偿付租金,到底是经营不善,还是一场精心策划的骗局? 2010年6月,在上海工作的丁伟(化名)购买了一套位于昆山市巴城镇的商铺,项目开发商为昆山华烨置业有限公司(下称“华烨置业”)。 丁伟介绍说,签完购房合同后,在开发商的指定下,他又与一家名为昆山龙易投资有限公司(下称“龙易公司”)的企业签订了委托经营合同,后者获得业主的独家委托,负责经营商铺,并承诺在今后10年内向业主支付租金。 和丁伟一样购买上述商铺的还有100多位业主,涉及总购房款在6000万元以上。今年10月,业主们收到龙易公司发来的一份声明称,公司已经濒临破产边缘,无能力继续履行委托经营合同。自此,一直打着“10年回本”如意算盘的商铺业主才如梦初醒——自己的投资可能打了水漂。 昂贵的“包租十年”承诺 昆山巴城,紧邻阳澄湖,是著名的大闸蟹之乡。2010年,就在游客前往阳澄湖吃蟹的必经之路上,华烨置业打造的这个名为“龙乐蟹咬金”的项目开始销售。 获得的一份楼盘宣传资料显示,“龙乐蟹咬金”项目位于巴城镇迎宾西路与湖滨路交叉口。开发商声称要打造的是一个阳澄湖生态大闸蟹交易市场。据悉,该市场总建筑面积1.1万平方米,项目可分割产权商铺200余套,商铺单套面积20~50平方米。 日前,在“龙乐蟹咬金”项目现场看到,该项目的许多商铺已空置多时,部分餐饮、零售店铺亦生意惨淡,人气明显不足。 据丁伟介绍,购买该商铺的业主多是上海人,且以老年人居多。他向坦言:“我认真算了一下,按照开发商承诺的年租金收益率,包租10年基本可以收回成本,再加上当时楼市还比较火,就果断买下了一套。” 丁伟与开发商签订的商品房购销合同显示,其购买的这套面积2 平方米左右的商铺总价约4 万元,折合单价约18695元/平方米。 “那个地段当时的市场价顶多5000元/平方米,但因为有10年包租的承诺,我们才以如此高的价格购买。” 丁伟介绍说,开发商方面同时承诺年租金收益率不低于7%。“我买的还属于相对便宜的,有些位置好的商铺单价甚至在2.5万元/平方米以上,整个项目的均价肯定在2万元/平方米以上。” 然而,与业主签订“包租10年”合同的并非开商华烨置业,而是另一家公司,即龙易公司。 丁伟给《第一》提供的“龙乐蟹咬金”委托经营合同显示,龙易公司有权以业主名义进行出租事项的谈判,确定租赁合同条款并代表业主与承租人签订《房屋租赁合同》,委托经营期限为2010年10月28日~2020年10月27日,年租金收益率为7%~10%不等,并且,每年收取的租金中超出基准租金的部分由业主与龙易公司六四分成。 双方约定前两年的基准租金在购房款中扣除,龙易公司应从第三年,也就是2012年10月28日起支付业主相应租金。 经营公司悄然撤资 “小面积、低总价、高回报、零风险”,这是“龙乐蟹咬金”项目曾经的广告宣传语。直到龙易公司发函给业主们,声称其无力支付租金之前,大部分业主并没有意识到风险的存在。 丁伟对坦言:“这个项目的好多业主都是上海的老年人,许多人甚至都没有去项目现场看过,我去过几次,虽然看到租赁情况不怎么样,原先承诺的大闸蟹交易市场也没有开出来,但想着毕竟签了合同,对方应该会保障我们的利益。” 更让丁伟以及广大业主气愤的是,龙易公司在获得独家委托经营权后,又与赵某个人签订了招商服务协议,独家委托赵某负责“龙乐蟹咬金”项目的招商工作。 在近期发给业主的函件中,龙易公司方面称:“赵某违反了龙易公司与其签订的招商服务协议,不仅出租租金低于双方约定的最低标准,且擅自允许他人在有关商铺内进行装潢,同时,龙易公司至今仅收到赵某交来的租金15.5万元。” 龙易公司称,公司是杨某一人独资的有限公司,无能力支付应付的巨额基准租金及违约金,公司已经濒临破产边缘,无能力继续履行委托经营合同。公司恳求与业主终止合同,另请高明…… “龙易公司这样的处理态度和方式,我们业主完全无法接受。”丁伟认为。 业主们的担忧并非没有依据。 注意到,2010年9月27日,龙易公司在江苏某报纸上发布了一则公告称:根据股东决定,龙易公司拟将注册资本从1000万元减至100万元,现予以公告。债权人可自公告之日起45日内要求本公司清偿债务或提供担保。 龙易公司的这一减资行为发生在与业主们签订委托合同两个多月后。丁伟对称:“我们近期才知道龙易公司账上只有100万元的资金,之前公司减资的事情并未告知业主。” 北京盈科(上海)律师事务所程青松律师认为,公司减资,相当于股东抽回出资,公司资产变少,债权人受偿的风险增大,所以法律对公司减资程序有严格的要求。如果仅仅在报纸上公告,能通知而不直接通知,那么这些业主作为债权人,他们的权益显然无法得到保障。 谁负责收场? 直到近期,丁伟和其他商铺业主才知道,与自己签订委托经营合同的龙易公司只是一家一人独资的有限公司。 业主给提供的项目宣传资料显示:“该市场由龙乐地产集团全程操作,当地蟹行业协会联合经营。 查阅公开资料发现,华烨置业实为龙乐集团旗下公司。此外,业主与华烨置业签订的购房合同显示,华烨置业的法人代表为陈戎,经过多方查找,也无法联系到陈戎本人。 一位不愿透露姓名的业内人士称,在“售后包租”的模式下,开发商与运营商一般会在私下签订相关合同,但这都是购房者无法看到的。由于国家相关部门早已原则上禁止“售后包租”模式,故不少开发商就想出了“售租分离”的模式来打政策的“擦边球”。同时,特定情况下的“售后包租”行为,还有可能被认定为非法集资。 程青松律师则认为,商铺“售后包租”,购与租一般是同时办理的,尽管有时出售方与运营方不是同一个主体,但是两者往往存在股权或者债权上的关联关系,利益一致,不过,昆山的这一案例,开发商或运营方是否涉嫌非法集资,还没有经过权威部门的认定,故还无法给出一个结论。 “但是可以肯定的是,地产项目‘售后包租’,对于投资客来说,表面上似乎有利可图,但其实风险很大,很多投资客甚至是一些老年人,根本没有风险防范能力。”程青松律师如是说。getty图

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